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서울시 토지거래허가구역 지정 이슈로 부동산 시장이 들썩입니다. 2025년 8월, 서울 주요 지역에 대해 허가구역 신규 지정·재지정은 물론, 일부 해제와 개발행위 제한까지 동시에 발표되며 부동산 시장이 민감하게 반응하고 있습니다.
지금 내 땅, 허가 대상일까? 투자 타이밍인가, 관망해야 하나? 혼란스러운 시기일수록 정확한 정보와 실거래 흐름을 먼저 확인해야 합니다. 이 글에서는 서울시의 토지거래허가구역 최신 지정 현황과 해제 지역, 외국인 규제, 투자 유의사항까지 전부 정리했습니다. 한눈에 파악해보세요.
토지거래허가구역이란?
간단히 말해, ‘투기 우려 지역’의 토지 거래를 지자체가 사전 심사·허가하는 제도입니다. 허가 없이 거래하면 법적 효력이 없으며, 거래가 성사되려면 조건에 맞춰 허가를 먼저 받아야 합니다.
서울시 기준 허가 면적 (지자체 조정 포함):
- 주거지역: 6㎡ 초과 시
- 상업·공업지역: 15㎡ 초과
- 녹지지역: 20㎡ 초과
→ 일반인도 쉽게 초과할 수 있는 면적이기 때문에, 아파트 대지권이나 소형 상가 투자 시도 허가 대상일 수 있습니다. 허가 전 계약은 ‘유동적 무효’이며, 허가를 받아야만 소급 유효로 인정됩니다. 불허 시 계약은 자동 무효로 처리됩니다.
2025년 서울시 토지거래허가구역 지정 현황
1. 해제된 지역 (투자자 관심 집중)
- 2025년 2월 12일: 잠실·삼성·대치·청담 대부분 해제
→ 단, 재건축 단지 14곳은 유지 중. 거래 자유도 증가로 관심 급증. - 2025년 8월 21일 발표:
공공재개발 미선정지 5곳 추가 해제
→ 구체 지번은 각 구청 공고문 참고. 규제 부담 줄면서 매수자 문의 증가.
2. 신규 지정·재지정 지역 (유의할 곳)
- 2025.3.24~9.30
강남·서초·송파·용산 ‘아파트 부지’ 대규모 재지정 (110.65㎢)
→ 재건축·일반 매매 시 허가 필수. 주거지역 기준 6㎡ 초과. - 2025.7~8월
신속통합기획 재개발·재건축 구역 대거 신규 지정
→ 용산 신창동, 구로 개봉, 도봉 방학, 성북 삼선동1가 등. - 2025.8.21
‘모아타운’ 대상지 중 도로 6곳 신규 허가구역 지정
→ 도로 지분 쪼개기 통한 투기 방지 목적. 강동·광진·동작·서초 지역 포함. - 외국인 전용 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)
서울 전역 + 수도권 일부 시·군.
→ 내국인은 해당 없음. 외국인만 거래 시 허가 필요.
→ 허가 후 4개월 내 입주 + 2년 실거주 조건 부과.
해제 지역 분석: 어디가 기회인가?
- 잠실·삼성·대치·청담 일대 (2025.2.12 해제)
→ 투자자·실수요자 모두 매물 탐색 증가.
→ 특히 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC), 현대차 개발계획, 영동대로 지하화 등 중장기 개발 모멘텀 주목. - 2025.8.21 추가 해제지 5곳
→ 공공재개발 미선정 이유로 지정 해제.
→ 상대적으로 낙후됐지만, 저가 매수 타이밍으로 보는 시각도 존재.
신규 허가구역 주의사항
- 신속통합기획·공공재개발 대상지는 대부분 2026.1~8월까지 허가구역 유지
- 모아타운은 최장 2030년까지 유효
- 아파트 대지권, 다세대, 다가구 포함 → 단순 토지만 해당 아님
즉, 재개발·재건축 호재 지역이라 해도 허가구역이면 단기 매매 또는 전매가 사실상 차단됩니다.
시장에 미치는 영향
- 거래속도·거래량 둔화
→ 심사에 15일 소요, 실거주 조건 붙을 경우 단기 매매 제한
→ 특히 외국인 투자 수요는 규제 이후 크게 감소할 가능성 - 수요 분산 가능성
→ 허가구역 바로 인접한 비허가 지역에 풍선효과 가능성 있음
→ 단, 구체적 통계는 아직 부족 - 외국인 수요 감소
→ 외국인 대상 실거주 요건은 투자 매력도 감소로 이어질 수 있음
→ 특히 강남·용산 등 고가지역 타격 가능성 언급
실수요자·투자자 체크리스트
① 주소 확인
→ 서울시 부동산정보광장/토지e음에서 허가구역 여부 확인
② 계약서 특약
→ “허가 불허 시 계약 자동 해제” 조항 삽입, 허가 협조 문구 필수
③ 입주·잔금 일정 조정
→ 허가 유효기간 및 만료일 고려, 거래 스케줄 설계 필요
④ 외국인 실거주 의무 확인
→ 외국인은 4개월 내 입주 + 2년 실거주 필요. 위반 시 처벌
더 구체적인 구역별 지정 현황은 아래 서울부동산정보광장에서 확인할 수 있습니다
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 주택 한 채 사는데도 허가가 필요한가요?
A. 주거지역 6㎡ 초과면 허가 필요합니다. 아파트도 대지권이 포함되므로 해당될 수 있습니다.
Q. 허가받기까지 얼마나 걸리나요?
A. 원칙상 15일 이내 처리됩니다. 단, 서류 미비 시 지연 가능성 있습니다.
Q. 허가 전 계약하면 어떻게 되나요?
A. 유동적 무효 상태이며, 허가를 받아야 유효로 인정됩니다. 불허 시 계약은 무효 처리됩니다.
Q. 가족 명의로 지분 쪼개면 규제 피할 수 있나요?
A. 원칙적으로 가족 공동취득은 합산 판단합니다. 편법으로 보일 경우 허가 거부될 수 있습니다.
Q. 외국인 전용 토지거래허가구역은 한국인도 해당되나요?
A. 아닙니다. 해당 조치는 외국인 및 외국법인 전용으로, 내국인에게는 적용되지 않습니다.
서울시 토지거래허가구역, 선별적 접근의 필요
2025년 하반기 서울 부동산 시장은 투기 억제와 개발 유도 사이의 줄타기가 본격화되고 있습니다. 서울시는 지정과 해제를 병행하며, 투기 수요는 막고, 실제 개발이 가능한 지역은 체계적으로 추진하겠다는 기조입니다.
최근 한남동 개발행위허가 제한 지정, 사도 지분 거래 규제 강화, 토지거래허가 해제 지역 확대 등은 그 상징적인 조치입니다. 시세 상승만 바라보는 무계획 투자는 위험할 수 있으며, 허가 여부·입지 분석·사업 단계 등을 입체적으로 검토하는 전략이 필요합니다.